Արժեքը քաղաքացիական իրավունքի գործարքի առարկայի հիմնական բնութագրիչներից է: Որո՞նք են դրա նշանները: Ինչպե՞ս են դասակարգվում արժեքները: Բիզնեսում կամ անշարժ գույքի բիզնեսում ի՞նչ նպատակով են հաշվարկվում համապատասխան ցուցանիշները և ի՞նչ մեթոդներով:
Ինչ է «արժեքը» և «գնահատումը»
Նախքան արժեքի տեսակներն ու դրա դասակարգման ուղեկցող պատճառները ուսումնասիրելը, եկեք սահմանենք, թե որն է այն։ Կան բավականին շատ չափանիշներ, որոնք թույլ կտան դրան միանշանակ հատկանիշ տալ համաշխարհային և ռուս տնտեսագետների շրջանում։ Ամենահայտնիներից է սա. արժեքը գումարի գումար է, որը դրվում է որպես գործարքի պայման քաղաքացիական իրավունքի սուբյեկտների փոխազդեցության գործընթացում սեփականության իրավունքի փոխանցման կամ օբյեկտ օգտագործելու այլ մեխանիզմների ակնկալվող պահին: Իր հերթին «գնահատում» հասկացությունը կապված է խնդրո առարկա գումարի որոշման մեխանիզմի հետ։
Գնահատման ասպեկտներ
Գնահատման օբյեկտներ կարող են լինել անշարժ գույքը, ծառայությունները, տրանսպորտը, կենցաղային իրերը, մտավոր սեփականությունը՝ այն ամենը, ինչ նախատեսված է քաղաքացիական օրենսդրությամբ՝ որպես ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց հետ կապված գործարքների հնարավոր սուբյեկտ: դրամական արժեքի որոշման կարգը,որի փոխանցումը իրավահարաբերությունների մի սուբյեկտից մյուսին հիմք է հանդիսանում սեփականության իրավունքի փոխանցման համար, իրականացվում է երկու կողմերի կողմից ճանաչված մեթոդներով։ Դրանք կարող են առաջարկվել նաև երրորդ անձանց կողմից, սակայն գործարքի հիմնական մասնակիցների հետ համաձայնեցման պայմանով։
Ապրանքների, գույքի կամ ծառայությունների արժեքի այդ կամ այլ տեսակները կարող են որոշվել՝ կախված իրավահարաբերությունների բնույթից, կողմերի պահանջով կամ իրավական պահանջների ուժով։ Այսպես, օրինակ, անշարժ գույքի գործարքների ժամանակ գնահատողների օգտագործումը շատ դեպքերում պարտադիր է սեփականության իրավունքի գրանցման համար։
Գնահատման մոտեցումներ
Գնահատումը, ինչպես նաև, օրինակ, արժեքի տեսակը որոշելը, կարող է իրականացվել տարբեր մոտեցումների շրջանակներում։ Ռուսական բիզնես պրակտիկայում կան երեք հիմնական՝ եկամտաբեր, համեմատական և ծախսատար: Հաշվի առեք դրանց էությունը:
Եկամտի մոդելը ներառում է մեթոդների օգտագործում, որոնք հիմնված են գնահատման օբյեկտի նոր սեփականատիրոջ հնարավոր օգտագործումից գնահատված եկամուտների հաշվարկի վրա, օրինակ՝ վարձակալություն: Համեմատական մոդելը ներառում է որոշ օբյեկտների սեփականության արժեքի տեսակները բնութագրող թվերի ուսումնասիրություն, մյուսների ցուցանիշներով, որոնք շատ նման են հիմնական առումներով: Օրինակ, գնահատողը, բնակարանի համար համապատասխան դրամական ցուցանիշը որոշելիս, որպես կանոն, ուսումնասիրում է անշարժ գույքի շուկայում առկա առաջարկները։ Ծախսային մոդելի շրջանակներում հաշվարկվում են հնարավոր ծախսեր, որոնք անհրաժեշտ են օբյեկտը պատշաճ ֆունկցիոնալ վիճակում պահելու առումով։ Եթե,Ենթադրենք, մարդը գնում է տրակտոր, այնուհետև իր վարձած գնահատողը պետք է հաշվի առնի սարքավորումների վերանորոգման հետ կապված հնարավոր ծախսերը՝ այս տեսակի տրանսպորտի արժեքը որոշելիս։
Արժեքի գնահատման արդյունք
Գույքի արժեքների տեսակները վերլուծելուց և համապատասխան գնահատումից հետո արդյունքը կարող է օգտագործվել որպես գործարքի վերջնական գինը որոշելու ուղեցույց: Կամ այլ նպատակներով, օրինակ՝ ապահովագրության պայմանագիր կնքելիս, վարկ տրամադրելիս, բաժնետոմս վաճառելիս և այլն։ Եկեք դիտարկենք, թե ինչ տեսակի արժեքներ են առանձնանում ռուս փորձագետների կողմից տարբեր օբյեկտների գնահատման ժամանակ։ Եվ նաև, թե ինչպես կարելի է կիրառել համապատասխան տեղեկատվությունը գործնականում:
Արժեքի դասակարգում
Գնահատման որոշակի օբյեկտի արժեքների ո՞ր տեսակներն են առանձնանում ժամանակակից փորձագետների կողմից: Այստեղ դասակարգման շատ չափանիշներ կան: Դիտարկենք ռուս տնտեսագետների շրջանում ամենատարածված մոդելներից մեկը:
Այն պարունակում է, մասնավորապես, շուկայական արժեքը։ Սա այն գինն է, որի արժեքը հաստատվում է օբյեկտի գնահատման պահին՝ պայմանով, որ այն ենթադրվում է վաճառել մրցակցային սեգմենտում։ Այսինքն՝ ճիշտ ինքնարժեքը որոշելու նախադրյալներն են արտադրանքի գնագոյացման սկզբունքների վերաբերյալ հանրային տեղեկատվության առկայությունը, գնի վրա ազդող էական արտաքին (կարգավորող) գործոնների բացակայությունը։
Դիտարկվող մոդելում կա ներդրումային արժեք: Դրա ցուցանիշները բացահայտվում են որոշակի օբյեկտում ներդրումներ կատարելով հետաքրքրված անձանց տեղեկատվություն տրամադրելու համար: Որոշ դեպքերումներդրումային արժեքը կարող է համապատասխանել շուկայական արժեքին: Բայց միշտ չէ, որ այդպես է։ Երբեմն ներդրումային արժեքի հետ միաժամանակ հաշվարկվում է նաև օբյեկտի լուծարային արժեքը։ Դրա արժեքը արտահայտում է գործարքի առարկայի վերավաճառքից հնարավոր հասույթի հավանական գումարը։
Կա կադաստրային արժեք. Դրա ստեղծման նպատակը օբյեկտի մուտքագրումն է որոշակի պետական կամ արդյունաբերական ռեգիստր՝ համապատասխան հայտարարություններով տեղեկատվության հետագա օգտագործումով: Որպես կանոն, այս դեպքում խոսքը հարկերի հաշվարկի մասին է։ Կադաստրային արժեքը սովորաբար ցածր է շուկայական արժեքից, երբ խոսքը վերաբերում է անշարժ գույքին, կամ մոտավորապես հավասար է դրան:
Կա նաև ապահովագրական արժեք: Այն ենթադրում է ապահովագրության պայմանագրով նախատեսված վճարումների չափի հաշվարկ: Որոշ դեպքերում դրա հետ միաժամանակ հաշվարկվում է նաև օբյեկտի փոխարինման արժեքը։ Դա տեղի է ունենում, օրինակ, եթե ապահովագրական ընկերության հետ համապատասխան պայմանագիրը ենթադրում է ոչ թե դրամական փոխհատուցում, այլ վնասի կամ խափանման դեպքում օբյեկտի նախնական ֆունկցիոնալ վիճակի բերելը։
Այսպիսով, մենք դիտարկել ենք արժեքի 4 տեսակ, որոնք առավել տարածված են ռուսական տնտեսագիտական դպրոցում, ինչպես նաև մի քանի փոխլրացնող: Այս ցանկը, իհարկե, սպառիչ չէ: Կան շուկայական արժեքի մասնավոր տեսակներ, ինչպես նաև ներդրումային կամ կադաստրային, որոնք վերաբերում են տարբեր, որպես տարբերակ, իրավական կարգավիճակ ունեցող օբյեկտների բնութագրերին: Այժմ եկեք անցնենք առարկաների էության ուսումնասիրությանը, որոնց նկատմամբ համապատասխան պարամետրը հաշվարկվում է.գործնական նշանակության ասպեկտ։
Բիզնեսի գնահատում
Իհարկե, կան շատ հատուկ տեսակի օբյեկտներ, որոնց նկատմամբ արժեքը որոշվում է: Ռուսական բիզնես պրակտիկայում ամենահաճախ հանդիպողներից են բիզնեսը և անշարժ գույքը: Առաջին դեպքում գնահատվում են ձեռնարկությունների ընդհանուր ակտիվները, կառավարման սկզբունքները և շահույթ ստեղծող գործունեությունը: Նախքան ձեռնարկության արժեքի տեսակներն ուսումնասիրելը, օգտակար կլինի որոշել այն նպատակները, որոնց առջև ծառացած է համապատասխան գնահատման առարկան:
Ինչու՞ արժեւորել բիզնեսը: Այստեղ առաջին տարբերակը ձեռնարկության վաճառքի հեռանկարներն են։ Ընկերության սեփականատերը կարող է որոշել զբաղվել այլ բիզնեսով, բայց նախ շահավետ է ներկայիսը փոխանցել մեկ այլ սեփականատիրոջ ձեռքին: Նաև բիզնեսի գնահատումը կարող է իրականացվել ընկերության կառավարման որակը բարելավելու, կառավարման համակարգում հնարավոր թերությունները բացահայտելու համար: Մեկ այլ տարբերակ է գրավել ներդրողների ուշադրությունը այն դեպքում, երբ շրջանառու միջոցները բավարար չեն, կամ ընկերությունը խնդիր է դրել ընդլայնել շուկան, ինչի արդյունքում լրացուցիչ միջոցների կարիք է առաջանում։ Բիզնեսի գնահատումը կարող է իրականացվել վարկի համար դիմելու ժամանակ. նա է, ով, որպես կանոն, ուղեցույց է ծառայում բանկի կողմից վարկ տրամադրելու վերաբերյալ որոշում կայացնելու համար:
Բիզնեսի գնահատման արժեքներ
Արժեքի ի՞նչ տեսակներ են ներգրավված ձեռնարկությունների գնահատման մեջ: Ի՞նչ սկզբունքներ են առավել հաճախ օգտագործվում այստեղ: Արժեքի հիմնական տեսակները, որոնք կիրառելի են բիզնեսի գնահատման հետ կապված, շուկայական և ներդրումային են: Որոշ փորձագետների կարծիքով, հաշվի առնելով ձեռնարկություն գնելու հնարավորությունը.նպատակահարմար է, որ գործընկերը համապատասխան հեռանկարների վերլուծության ժամանակ կենտրոնանա երկրորդ ուղղության վրա։ Քանի որ բիզնեսի համար բնորոշ «շուկայական» գինը ցուցանիշ է, որը միշտ չէ, որ միանշանակ խոսում է ձեռնարկության զարգացման ներուժի մասին: Բայց եթե մենք խոսում ենք դրա նույնականացման մասին, ապա անհրաժեշտ թվերը հաշվարկելու հիմնական սկզբունքները կարող են հիմնվել՝.
- մատչելի ցուցանիշների համեմատություն շուկայի այլ մասնակիցների համար բնորոշ ցուցանիշների հետ;
- բիզնեսի մրցակցային առավելությունների ուսումնասիրության մասին;
- գնահատում կատարող փորձագետների սուբյեկտիվ տեսլականի մասին;
- արտաքին գործոնների ազդեցության ուսումնասիրության մասին.
Երբ խոսքը վերաբերում է բիզնեսի ներդրումային արժեքը որոշելուն, կարող են կիրառվել նույն սկզբունքները, սակայն դրանցից բացի թույլատրելի է նաև օգտագործել մի շարք այլ սկզբունքներ.
- բիզնեսում ներգրավված սուբյեկտների վարքագծի մոդելավորում (գործոնների ազդեցություն);
- շահութաբերության հաշվարկ (ժամանակի ընթացքում շուկայական արժեքի աճ):
Ծախսերի հատուկ ցուցիչները կարող են բավարարել պոտենցիալ գործարար գնորդին կամ ներդրողին, կախված նրանից, թե բիզնեսում ներդրումների գնահատված չափը և դրանց վերադարձման հեռանկարները: Շատ դեպքերում ներդրումները կարող են վարկային ծագում ունենալ: Հնարավոր շահույթի արժեքը ոչ միայն պետք է տարբերվի զրոյից, այլեւ ապահովի բանկին տոկոսների վճարումը։ Ներդրողների որոշումների կայացման լրացուցիչ ուղեցույցները, բացի բիզնեսի շուկայական և ներդրումային արժեքը արտացոլող ցուցանիշներից, կարող են լինել՝
- բիզնեսի ակնկալվող կայունությունը (կարողությունժամանակի ընթացքում եկամուտ ստեղծել);
- մարման ժամկետների հարաբերակցությունը մրցակցային բիզնեսների հետ (գուցե ավելի շահավետ է ներդրողի համար ներդրումներ կատարել այլ ընկերությունում, իսկ գնորդի համար՝ ձեռք բերել այն);
- վստահության մակարդակ գործընկերների միջև:
Վերոնշյալ չափանիշները կարող են բավականին սուբյեկտիվ լինել: Հետևաբար, բիզնես պրակտիկայում բիզնեսի շուկայական և ներդրումային արժեքը պարամետրեր են, թեև կարևոր, բայց ոչ միշտ հիմնականներից:
Մյուս հնարավոր գործոնը աշխատանքի տեսակների արժեքն է, որը կապված է բիզնեսի ներդրման կամ հնարավոր գնման գնահատման հետ: Եթե ձեռնարկության ուսումնասիրությունը կարող է ուղեկցվել զգալի ներդրումներով, որոնք չեն ենթադրում իրական շահույթ (օրինակ՝ կապ հաստատել արտաքին փորձագետների, աուդիտորների և վերլուծաբանների հետ), ապա հավանական է, որ բիզնեսի ներդրողը կամ պոտենցիալ գնորդը կնախընտրի չզբաղվել. որոշակի ընկերություն։
Անշարժ գույքի գնահատում
Օգտակար կլինի ուսումնասիրել, թե որոնք են անշարժ գույքի արժեքի տեսակները, ինչպես նաև այն գնահատելիս ինչ մոտեցումներ են կիրառվում։ Բայց նախ, ինչպես բիզնեսի դեպքում, եկեք սահմանենք այն նպատակները, որոնք հետապնդում են համապատասխան տեսակի քաղաքացիաիրավական գործարքների մասնակիցները։ Անշարժ գույքի արժեքի տեսակներն ուսումնասիրելու, ինչպես նաև գնահատողի ծառայություններին դիմելու անհրաժեշտությունն առաջանում է հետևյալ հիմնական դեպքերում՝.
- կա բնակարանի, գրասենյակի, այլ շենքի կամ տարածքի վաճառքի գործարք;
- գնահատվում են ընկերության ակտիվները;
- հարկվող բազայի չափը որոշվում է գույքովվճարներ։
Իհարկե, գործնականում անշարժ գույքի գնահատման ավելի շատ պատճառներ կարող են լինել: Օրինակ, որոշ դեպքերում անհրաժեշտ է դառնում հիմնական ընթացակարգերից բացի որոշել գնահատված ծախսերի տեսակները: Կամ, որպես տարբերակ, գնահատել անշարժ գույքը՝ այն պետական կարիքներին փոխանցելու համար:
Գույքի գնահատում
Վերևում մենք նշեցինք, որ ձեռնարկության արժեքի հիմնական տեսակներն են շուկայական և ներդրումային: Ինչ վերաբերում է անշարժ գույքին, ապա նույն պարամետրերը կարելի է ուսումնասիրել, սակայն, որպես կանոն, ավելանում են մի շարք այլ պարամետրեր։ Մասնավորապես՝ օբյեկտի կադաստրային և ապահովագրական արժեքը։ Որոշ դեպքերում որոշվում է նաև լուծարումը։ Շուկայական և ներդրումային արժեքի որոշման առանձնահատկությունները մենք արդեն դիտարկել ենք վերևում: Անշարժ գույքի դեպքում ընդհանուր սկզբունքներն ու մեթոդները ձևով նման են բիզնեսի գնահատման ժամանակ օգտագործվողներին: Դրանք օգտագործվում են միայն այն դեպքում, երբ դրանք ավելի հարմարեցված են համապատասխան շուկայի առանձնահատկություններին. «մրցակցությունը» փոխարինվում է «պետականով» (վերանորոգման մակարդակը, հարդարման նյութերը և դրա որակը և այլն), «շահութաբերությունը»՝ սպասվող « բարձրանում է».
Եկեք հիմա ուսումնասիրենք, թե ինչպես են հաշվարկվում կադաստրային, ապահովագրական և լուծարային արժեքների թվերը: Դրանք բոլորն ունեն որոշակի առանձնահատկություններ: Թվարկված արժեքների յուրաքանչյուր տեսակ բնութագրվում է գնահատման մեթոդների առումով: Հաշվի առեք դրանք։
Եթե խոսքը անշարժ գույքի կադաստրային արժեքի մասին է, ապա գնահատողը հիմք է ընդունում մեթոդաբանությունը.արտացոլված համապատասխան օրենսդրական աղբյուրներում, ֆինանսների նախարարության և այլ գերատեսչությունների առաջարկություններում, որոնք պատասխանատու են բնակարանների վերաբերյալ համապատասխան տեղեկատվության գործնական օգտագործման համար: Որոշ դեպքերում կարող են օգտագործվել նաև օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու համար հատուկ չափանիշներ: Տարբեր տեխնիկական փաստաթղթեր կարելի է ուսումնասիրել։
Եթե խնդիր է դրված որոշել անշարժ գույքի ապահովագրական արժեքը, ապա այս դեպքում, որպես կանոն, գնահատողն առաջնորդվում է հիմնականում շուկայական մեթոդներով, սակայն ճշգրտվում է առուվաճառքի գործարքի փաստացի բովանդակության համար։ Օրինակ, եթե անձը բնակարան է գնում հիփոթեքով, ապա միայն վարկի գումարը կարող է ներառվել ապահովագրության արժեքի մեջ։ Իսկ այս դեպքում ապահովագրողների հետ պայմանագրով գումարի հաշվարկման համապատասխան հիմքը կարող է ավելի ցածր լինել, քան այն դեպքում, եթե հիմք է ընդունվել բնակարանի զուտ շուկայական արժեքը։
Հիփոթեքը շուկայական հատվածի օրինակ է, որտեղ օբյեկտի լուծարային արժեքը կարող է գործնականում նշանակալից լինել քաղաքացիական իրավունքի գործարքների սուբյեկտների համար: Եթե, օրինակ, անհատը կամ կազմակերպությունը չկատարի վարկի մարման պայմանները, հավանաբար բանկը կորոշի վաճառել գրավ դրված գույքը։ Նույնիսկ վարկի մշակման գործարք կնքելուց առաջ ֆինանսական հաստատությունը կարող է ցանկանալ վերլուծել ծրագրի լուծարման բաղադրիչի հեռանկարները:
Նշեք, սակայն, որ որոշ փորձագետներ անտեղի են համարում «լիկվիդացիոն արժեք» տերմինի օգտագործումը անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների հետ կապված բանկերի հետ շփվելիս: ԳործԱյն, որ լռելյայն հիփոթեքային պայմանագիրը չի ենթադրում բնակարանի պարտադիր հանձնում բանկի սեփականությանը, դա ընդամենը վարկի ապահովման միջոց է։ Մինչդեռ իր մաքուր տեսքով, լուծարային արժեքը ենթադրում է այն գնի հաշվարկ, որով օբյեկտի (օրինակ՝ բիզնեսի) սեփականատերը կկարողանա վաճառել իր գույքը (ասենք՝ ձեռնարկության սնանկության պատճառով): Հետևաբար, խնդրո առարկա տերմինը պետք է զգուշությամբ օգտագործվի անշարժ գույքի նկատմամբ:
Արժեքը հաստատուն արժեք է:
Շատ ժամանակակից տնտեսագետներ կարծում են, որ ոչ: Եթե, իհարկե, խոսքը շուկայական տնտեսության մասին չէ, որտեղ տեղ կա առաջարկի և պահանջարկի վրա հիմնված ազատ գնագոյացման մեխանիզմի համար։ Անկախ նրանից, թե ապրանքների արժեքի որ տեսակներն են ուսումնասիրվում, դրանցից յուրաքանչյուրը փոփոխական արժեք է, մոտավոր ուղեցույց, որը գործարքի կողմերը կարող են օգտագործել որոշակի ժամանակահատվածում: Կան, իհարկե, ոլորտներ, որտեղ համապատասխան ցուցանիշների անկայունությունը նվազագույն է, օրինակ՝ շուկայի հատվածները, որոնց գերակշռում են պետական պատվերները: Բայց սա ավելի շուտ բացառություն է։ Ծախսերի փոփոխվող միջավայրում նավարկելու ունակությունը ցանկացած ժամանակակից բիզնեսի ամենակարևոր մրցակցային առավելություններից մեկն է:
