MKD-ի կառավարման մեթոդներ. MKD կառավարման մարմնի իրավունքներն ու պարտականությունները

2024 Հեղինակ: Henry Conors | [email protected]. Վերջին փոփոխված: 2024-02-12 08:37

Որպեսզի մարդիկ ապրեն մաքուր և վերանորոգված տներում, վայելեն տան մոտ քայլելը, անհրաժեշտ է պահպանել հանրային ծառայությունների ողջ համակարգի գործունեությունը, պատշաճ կազմակերպել ընդհանուր գույքի օգտագործումը, հոգ տանել. բնակիչների հարմարավետությունը և բակի տարածքի բարեկարգումը։ Ո՞վ պետք է անի սա: Ակնհայտ է, որ բազմաբնակարան շենքի (ՄԿԴ) բնակիչները պետք է կարևոր աշխատանք տանեն այնպիսի մարմին կազմակերպելու համար, որը որակապես և ժամանակին կհոգա ընդհանուր գույքը և կպահպանի տունը մաքուր և կոկիկ՝ ելնելով իրենց շահերից։ Տան պահպանման աշխատանքների ամբողջ տեսականին կոչվում է MKD կառավարում:

Ինչպե՞ս ճշգրիտ կարող է իրականացվել MKD-ն:

Շատերը լսել են այն մասին, թե ներկայումս MKD-ի կառավարման ինչ մեթոդներ կան: Բայց հաճախ մանրամասները հասկանալու համար պարզապես ժամանակ չի լինում, թեև այս գիտելիքը շատ օգտակար է։

Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքում MKD-ի կառավարման մեթոդները սահմանված են շատ հասկանալի ձևով (161-րդ հոդվածի 2-րդ մաս): Այնուամենայնիվ, դրանք ոչ բոլորն են կիրառելի յուրաքանչյուր տան համար: Եթե MKD-ում երեսունից պակաս բնակարան կա,Բնակարանային օրենսդրությունը առաջարկում է ուղղակի կառավարում որպես MKD-ի կառավարում: Տվյալ դեպքում մատակարարների, վերանորոգողների, հավաքարարների և այլ աշխատողների հետ պայմանագրեր են կնքում բնակարանատերերը, ովքեր պատասխանատվություն են կրելու տեսչական կազմակերպությունների առջև և կվճարեն տույժեր հրդեհային անվտանգության, դժբախտ պատահարների, ժամանակին աղբահանության ոլորտում խնդիրների դեպքում։ Կառավարումը սովորաբար իրականացվում է ռեզիդենտների նախաձեռնող խմբի կամ ընտրված ներկայացուցչի կողմից՝ pro bono հիմունքներով: Բայց MKD-ի պահպանման և շահագործման համար գործողությունների իրականացումը մեծ աշխատանք է, հետևաբար խելամիտ է ուղղակի հսկողություն տեղադրել որպես փոքր տներում MKD-ն կառավարելու միջոց: Յուրաքանչյուր վարձակալ ունի իդեալական տան և մուտքի պատկերի իր տեսլականը, ուստի բնակիչների թիվն ուղղակիորեն ազդում է փոխզիջման հասնելու ունակության վրա և ազդում հակամարտությունների և թյուրիմացությունների հավանականության վրա:

Բնակարանային օրենսգրքում նշված MKD-ի կառավարման երկրորդ տարբերակը որոշակի տեսակի իրավաբանական անձի կառավարումն է: Մասնավորապես, այդպիսի անձը կարող է լինել տների սեփականատերերի ասոցիացիա (HOA), բնակարանային կոոպերատիվ (HC) կամ մեկ այլ մասնագիտացված սպառողական կոոպերատիվ (PC): Կառավարման այս եղանակով բնակարանների սեփականատերերը լիազորում են իրավաբանական անձին պայմանագրեր կնքել ընթացիկ վերանորոգման և տան գույքի շահագործման բոլոր ասպեկտների, ինչպես նաև ջրամատակարարման, ջրահեռացման, ջեռուցման և այլ ծառայությունների մատուցման համար:

Երրորդ տարբերակը ներառում է համաձայնագրի կնքումը կառավարող կազմակերպության հետ, որը կիրականացնի բոլորը. MKD-ի դիմաց ծառայությունների շրջանակը և միևնույն ժամանակ պատասխանատվություն կրել տեսչական մարմինների առջև Ռուսաստանի օրենսդրության պահանջների հնարավոր խախտման համար:

Ո՞վ է կատարում MKD-ի կառավարման ընտրությունը:

Բնակարանների սեփականատերերը ոչ միայն վերահսկում են իրենց քառակուսի տարածքը, այլև պետք է պահպանեն ընդհանուր գույքը լավ վիճակում։ Հետևաբար, Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրքը հրահանգ է պարունակում տների սեփականատերերի համար՝ որոշելու, թե ինչպես է կառավարվելու իրենց տունը: Նախքան MKD-ի կառավարման մեթոդ ընտրելը, բնակարանների սեփականատերերը պետք է մանրամասն ուսումնասիրեն իրենց առանձնահատկությունները, որն է առավել հարմար տան համար՝ հաշվի առնելով դրա տարիքը, վիճակը և այլ առանձնահատկությունները, ինչպես նաև այն փոխկապակցեն սեփականատերերի պատրաստակամության հետ։ կառավարել իրենց սեփական տունը և ժամանակին վճարել կոմունալ վճարումները:

Վերջնական ընտրությունը կատարվում է սեփականատերերի ընդհանուր ժողովում, որը կարող է անցկացվել անձամբ կամ կազմակերպվել առանց բոլոր բնակիչների անձնական ներկայության: Որպեսզի ժողովի որոշումը վավեր լինի, պետք է կողմ քվեարկեն այն բնակիչները, ովքեր միասին ունեն ձայների 50 և ավելի տոկոսը։ Ընդհանուր ժողովի կողմից MKD-ն կառավարելու ընտրությունը պետք է խստորեն ընդունվի MKD-ի յուրաքանչյուր վարձակալի կողմից, նույնիսկ չնայած բուն ժողովի հնարավոր բացթողմանը: Երբ ժողովն անցկացվում է հեռակա, մասնակցությունը համարվում է սեփականատիրոջ կողմից իր որոշման գրավոր փոխանցումը: Բնակարանների սեփականատերերի նման հանդիպման արդյունքը գրանցվում է MKD-ի կառավարման եղանակի ընտրության արձանագրության մեջ, որը փակցված է մուտքերում այնպես, որ յուրաքանչյուր սեփականատեր.բնակարաններ անշուշտ ծանոթ էր նրա հետ։ Հանրային տեղադրումն իրականացվում է ժողովի նախաձեռնողի կողմից՝ որոշումն ընդունելուց հետո տասնօրյա ժամկետում։ Նույն կերպ ընդհանուր ժողովի կազմակերպման միջոցով իրականացվում է MKD-ի կառավարման մեթոդի փոփոխության հնարավորությունը։

Վերոնշյալ բոլորը կապված են արդեն իսկ զբաղեցված տների հետ: Բայց նորակառույց տների դեպքում իրավիճակն այլ է. Հաճախ է պատահում, որ նոր շենքում ոչ բոլոր վարձակալներն ունեն սեփականության իրավունք, օրինակ՝ սրանք բազմաչարչար բաժնետոմսերի սեփականատերեր են: Քանի որ նման քաղաքացիները, բնակարանային օրենսդրության համաձայն, իրավունք չունեն քվեարկելու տան կառավարման ձևի որոշման հարցում, անհնար է դառնում ընտրել այս տունը տնօրինելու եղանակը։

Ի՞նչ է պատահում, եթե MKD կառավարման մեթոդը չընտրվի:

Բնակարանային օրենսգիրքը սահմանափակում է այն ժամանակահատվածը, երբ սեփականատերերը հնարավորություն ունեն դիտարկելու և կազմակերպելու HOA ստեղծելու կամ կառավարման կազմակերպություն ընտրելու գործընթացը:

որոշվում է ղեկավար մարմնի կողմից: Այստեղ վարձակալներից ոչ ոք իրավունք չունի հրաժարվելու, և յուրաքանչյուր սեփականատեր պարտավոր է հետևել ընտրված կառավարող կազմակերպության հետ կնքված կառավարման պայմանագրի դրույթներին՝ անկախ նրանից՝ իրեն սազում է այս պայմանագիրը, թե ոչ։ Բայց միշտ կա ընթացակարգայինԳործերի ներկա վիճակը շտկելու և մինչև պայմանագրի ժամկետի ավարտը ընդհանուր ժողով անցկացնելու հնարավորություն՝ MKD-ի կամ կառավարող կազմակերպության կառավարման մեթոդի փոփոխության հարցը քննարկելու համար:

Ի՞նչ է ներառում տարածքների սպասարկումը MKD-ում:

Բոլոր ծառայություններն ու աշխատանքները, որոնք վերաբերում են «տարածքների պահպանում դրամով» հասկացությանը, սահմանված են բնակարանային օրենսդրությամբ: Այս հայեցակարգը ներառում է ջրի, էլեկտրաէներգիայի, գազի, ջերմության մատակարարման կազմակերպման, տանը բնակվող քաղաքացիների գրանցման, հաշվապահական ծառայությունների, տեխնիկական շահագործման, սանիտարական սպասարկման կազմակերպման ծառայությունների լայն շրջանակ։

Տեխնիկական շահագործումն իր հերթին ներառում է շենքի ինժեներական համակարգերի սպասարկում և վերանորոգման աշխատանքներ։ Սանիտարական սպասարկումը ներառում է տան և հարակից տարածքում մաքրության և կարգուկանոնի պահպանմանն ուղղված միջոցառումների ամբողջ շարքը, օրինակ՝ մաքրում, ախտահանում, թերատիզացում, ախտահանում։

Ի՞նչ է անում HOA-ն:

MKD-ի կառավարման այս եղանակը, ինչպես HOA-ն, հայտնվում է այն դեպքում, երբ որոշ վարձակալներ ցանկանում են վերահսկել իրենց տան պահպանման ծախսերը: HOA-ի ղեկավարությունը զրոյից չի առաջանում, այլ միշտ ստեղծվում է ամենաակտիվ և շահագրգիռ բնակիչներից: Եվ չնայած նման նախաձեռնող քաղաքացիները միշտ չէ, որ ունեն կոմունալ ծառայությունների ոլորտում իրավական բազայի և գիտելիքների լիարժեք իմացություն, հաջող աշխատանքի կարևոր գործոնը իրենց տունն ավելի լավը դարձնելու ցանկությունն է: HOA-ի խորհուրդը պետք է պայմանագրային աշխատանք կատարի մաքրման, աղբահանության, ինժեներական հաղորդակցությունների պահպանման և այլ առումներով:տան և հարակից տարածքի պահպանում. Կարգի պահպանումը և սանիտարահիգիենիկ և հրդեհային անվտանգության ստանդարտներին հետևելը նույնպես HOA-ի կարևոր գործառույթն է: Կառավարման ֆինանսական կողմը ներառում է HOA-ում հաշվապահի առկայություն, որը պահում է վարձակալների կողմից կոմունալ ծառայությունների վճարման համար փոխանցվող միջոցների, ինչպես նաև տան կարիքների համար ծախսվող գումարների գրանցումները: HOA-ի լրացուցիչ եկամուտը կարելի է ստանալ ընդհանուր գույքի ցանկացած մասի վարձակալությունից:

Եթե սեփականատերն ինքն է որոշում՝ ցանկանու՞մ է դառնալ ՀՕԱ-ի անդամ, թե ոչ, ապա իր հերթին ՀՕԱ-ն իրավունք չունի հրաժարվել իր շարքեր ընդունելուց, նույնիսկ եթե հանկարծ ՀՕԱ-ի մյուս անդամները։ հակադրվելու է. HOA-ի անդամ դառնալու դժկամությունը երբեմն կապված է լրացուցիչ ծառայությունների համար վճարելու անհրաժեշտության հետ՝ անվտանգություն ավտոկայանատեղիում և մուտքի մոտ, ծաղկե մահճակալներ բակում, տեսախցիկներ՝ հարկերում: Իսկապես, HOA-ի անդամների համար վճարումը պարտադիր է, եթե HOA-ի խորհուրդը նման որոշում է կայացրել: Այս իրավիճակում ելքը կարող է լինել HOA-ի հետ անհատական համաձայնագիրը, որում բոլոր վճարները նախապես կհաստատվեն:

Ինչպե՞ս է աշխատում կառավարման ընկերությունը:

Սեփականատերերի և մասնագիտացված կառավարման ընկերության միջև ուղղակի համաձայնագրի կնքմամբ ակնկալվում է տնային սպասարկման և սանմաքրման ծառայություններ, ինչպես նաև բարձր մակարդակի վերանորոգման աշխատանքներ՝ որպես մասնագետ և փորձառու մասնագետներ, որոնք աշխատում են ոլորտում: կառավարող ընկերությունը կկարողանա ճիշտ գնահատել աշխատանքի անհրաժեշտությունն ու բարդությունը, ընտրել համապատասխան նյութեր, ճիշտ հրավիրելմասնագետներ։ Եթե կառավարող ընկերությունն աշխատում է մի քանի տներով, ապա հնարավոր է նաև աշխատանքի և ծառայությունների ավելի ցածր արժեք։ Այնուամենայնիվ, կառավարող ընկերության հետ շփումը հաճախ դժվար է, և նույնիսկ այրված լամպի նման փոքր միջադեպը կարող է անհարմար լինել մի քանի օրվա ընթացքում:

Պայմանագիր կառավարող ընկերության հետ. ո՞րն է ամենակարևորը:

MKD-ի կառավարման ուղիներից մեկի հաստատման ընթացակարգի ամենակարևոր քայլը կառավարող ընկերության հետ պայմանագրի մշակումն ու կնքումն է: Պայմանագրի բովանդակությունը կորոշի վարձակալների և կառավարող ընկերության հետագա հարաբերությունները, ներառյալ բնակարանի պահպանման գործառույթների անբարեխիղճ կատարման դեպքում պայմանագրի խզման հնարավորությունը: Պայմանագրի տեքստում պետք է նշվեն տան ամբողջ գույքը, աշխատանքների տեսակներն ու հաճախականությունը և ծառայությունները, որոնք կառավարող ընկերությունը պարտավոր է արտադրել, բոլոր վճարումների չափն ու ժամկետները, որոնք սեփականատերերը պետք է կատարեն: Պայմանագրում կարող եք նաև սահմանել կատարված աշխատանքների մասին բնակիչներին զեկուցելու կարգը: Եթե դա չի արվում, ապա հաշվետվությունը պետք է ուղարկվի սեփականատերերին տարին մեկ անգամ:

Ինչու է հավաքվում MKD խորհուրդը

Վարձակալների մեկ այլ պարտականությունն է ընտրել տան խորհուրդը այն դեպքում, երբ MKD-ի կառավարման մեթոդներից ընտրվել է կառավարման ընկերության հետ կապված տարբերակը: Ըստ էության, խորհրդի հիմնական խնդիրներն են առաջարկների ձևակերպումը և ընթացիկ աշխատանքների վերահսկումը։ Սեփականատերերի ժողովում ավագանու անդամները առաջարկություններ են անում, թե կոնկրետ ինչ է անհրաժեշտվերանորոգել, որի ընթացիկ վերանորոգումը կարող է հետաձգվել հաջորդ տարի, և որոնք պահանջում են հրատապ միջոցառումներ, ում և ինչ նպատակներով կարող է վարձակալության տալ ընդհանուր գույքը և MKD-ի պահպանման և կանաչապատման այլ ասպեկտներ: Խորհրդի խնդիրներն են նաև պայմանագրերի և պայմանագրերի ուսումնասիրությունը, որոնք առաջարկվում են կնքել սեփականատերերի կողմից՝ տան բնակիչների իրավունքներն ու շահերը պաշտպանելու նպատակով։ Քննության արդյունքների հիման վրա խորհուրդն իր եզրակացություններն ու առաջարկություններն է անում բոլոր փաստաթղթերի վերաբերյալ: Կարելի է ասել, որ MKD-ի խորհուրդը հեշտացնում է սեփականատերերի հանդիպումներում կարևոր հարցերի քննարկումը, համագործակցում է կառավարող կազմակերպության հետ և վերահսկում կառավարման պայմանագրի պայմանների կատարումը։

MKD կառավարման տարբեր ձևերի դրական և բացասական կողմերը

Եթե մենք կատարենք MKD-ի կառավարման մեթոդների համեմատական նկարագրությունը, ապա կարող ենք անել հետևյալ եզրակացությունները. Հիմնարար տարբերությունը կայանում է նրանում, որ անմիջական կառավարումը ներառում է տան բնակիչների կողմից բոլոր հարցերի լուծումը։ Մինչդեռ MKD-ի կառավարման մյուս երկու եղանակները թույլ են տալիս պատասխանատվության բեռը փոխանցել HOA-ի նախագահի կամ կառավարող կազմակերպության ղեկավարության ուսերին: Մյուս կողմից, անկախ մենեջմենթով դուք կարող եք գործել շատ ավելի շարժական միջոցներով և ճկուն կերպով հարմարեցնել աշխատանքների և ծառայությունների ընտրությունը ներկայիս իրավիճակին: Բնակիչները, ովքեր ուղղակիորեն կառավարում են տունը, կարող են նույնիսկ զգալիորեն նվազեցնել իրենց տան վերանորոգման և պահպանման ծախսերը՝ ընտրելով կապալառուներին՝ ըստ իրենց ցանկության՝ աշխատանքի և ծառայությունների արժեքի համար:

Միևնույն ժամանակ, տարբերակիչ հատկանիշկառավարող ընկերության հետ համաձայնագիրը կստանա մասնագիտական ծառայություններ՝ օրենքի պահանջներին համապատասխան: Վարձակալներին կամ HOA-ի տեսքով կառավարելիս հատուկ կրթություն և հմտություններ ունեցող մարդիկ միշտ չէ, որ մասնակցում են տների պահպանման կազմակերպմանը, ուստի կարող են պահանջվել լրացուցիչ ծախսեր բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների և օրենսդրության ոլորտում անձնակազմի վերապատրաստման համար: Նաև կառավարող կազմակերպությունները, որպես կանոն, ունեն մատչելի մասնագիտացված սարքավորումներ, որոնք թույլ են տալիս նրանց մատուցել բազմաթիվ ծառայություններ ավելի բարձր մակարդակով: Ընդհանուր առմամբ, MKD-ի կառավարման բոլոր մեթոդներն ունեն իրենց նրբությունները, որոնք պետք է հաշվի առնել ընտրություն կատարելիս:

Որտե՞ղ դիմել, եթե խնդիրներ կան կառավարման ընկերության հետ:

Տան սպասարկման թերությունների դեպքում (օրինակ՝ աղբը ժամանակին չի հեռացվել բեռնարկղից, մուտքը չի մաքրվել թաց, վերելակի պատերը ներկվել են և այլ խախտումներ), խորհուրդ է տրվում. նախ ուղղակիորեն կապվեք կառավարման ընկերության հետ՝ խնդիրները շտկելու պահանջով: Եթե կառավարող ընկերությունը չի արձագանքում, ապա պետք է բողոք ուղարկվի Բնակարանային պետական տեսչություն՝ ստուգման համար:

Սակայն կառավարող ընկերության վրա ազդելու այլընտրանքային ուղիներ կան։ Այսպես, Սանկտ Պետերբուրգում արդեն մի քանի տարի է, ինչ գործում է քաղաքապետարանի կողմից ստեղծված «Մեր Սանկտ Պետերբուրգը» պորտալը։ Այս կայքում դուք կարող եք զեկույց տեղադրել առկա խնդրի մասին՝ ընտրելով համապատասխան կատեգորիան և կցելով օժանդակ լուսանկարներ կամ փաստաթղթեր: Կայքում գրանցվելուց հետոՀաղորդագրությունն ուղարկվում է մշակման՝ կատարողին՝ կառավարող ընկերությանը և թաղապետարանի հսկողությանը։ Միաժամանակ ավտոմատ կերպով սահմանվում է ժամկետ, որի ընթացքում կապալառուն պարտավոր է պատասխան տալ խնդրի վերացման վերաբերյալ։ Հաղորդագրությունների վիճակագրությունը բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների ոլորտում թաղապետարանների աշխատանքի կարևոր ցուցանիշն է, ուստի հաղորդագրությունների մեծ մասը մշակվում է արդյունավետ և ժամանակին:

MKD-ի կառավարման մեթոդի որոշման հետ կապված խնդիրների համար պորտալում բաց է հաղորդագրություններ ուղարկելու երկու կատեգորիա՝ «Խախտումներ կառավարող կազմակերպություն ընտրելիս/փոխելիս» և «Խախտումներ HOA ստեղծելիս»: Նաև, եթե ընտրված կառավարման ընկերության մասին տեղեկություն չկա, կարող եք հաղորդագրություն ուղարկել «Տանը կառավարող ընկերության մասին տեղեկատվություն չկա» կատեգորիային:

:

Պորտալը ներկայացնում է տան և բակում ընդհանուր գույքի անմխիթար վիճակի մասին հաղորդագրություններ տեղադրելու կատեգորիաների հսկայական ընտրություն: Կարող եք նաև հայտնել խաղահրապարակում կոտրված ճոճանակներ, լցված աղբամաններ և չլվացված աստիճաններ: Տան սպասարկման ամենահայտնի կատեգորիաներն են՝ «Դրսի դռան անբավարար վիճակ» և «Մուտքի մաքրման ժամանակացույցը չկատարելը կամ չպահպանելը»։ Առաջինում հաղորդագրություններ են ստացվում մուտքի ընթացիկ վերանորոգման հրատապ աշխատանքների անհրաժեշտության մասին, երկրորդում՝ աստիճանահարթակների սանիտարական վիճակի խախտման մասին։

։

MKD-ի կառավարման մեթոդների, դրանց առանձնահատկությունների, կառավարման ընկերության ընտրության կարգի և նրա աշխատանքի մոնիտորինգի մասին տեղեկացվածությունը թույլ է տալիս ընտրել ամենահաջող տարբերակը։ձեր տան սպասարկումը. Բնակարանային օրենսդրության խճճվածությունը հասկանալու համար հարկավոր է բավականին շատ ժամանակ ծախսել, սակայն այս աշխատանքը կվճարի խնամված աստիճաններով և սահուն աշխատող վերելակներով: